En Corée, protéger le dépôt de garantie d’un logement ne commence pas au moment où vous signez le contrat.
Cela commence avant d’envoyer l’argent.
Les dépôts de jeonse (전세) et de wolse (월세) peuvent représenter des sommes importantes. Et il n’existe pas une seule démarche qui suffise à protéger automatiquement tout votre argent.
Obtenir une date certaine ne signifie pas que votre dépôt est automatiquement en sécurité.
Souscrire une garantie de remboursement ne signifie pas non plus que les autres démarches deviennent inutiles.
En Corée, il est important d’avancer dans cet ordre :
vérifier le logement et le propriétaire → signer le contrat → emménager réellement → enregistrer son adresse → obtenir la date certaine → examiner la garantie de remboursement → terminer le contrat et récupérer le dépôt.
Les règles coréennes de protection des locataires ne sont pas différentes selon que vous êtes vietnamien, américain, chinois ou d’une autre nationalité.
En revanche, la procédure utilisée pour enregistrer votre adresse et certaines conditions d’accès aux produits de garantie peuvent varier selon votre statut administratif en Corée : étranger enregistré, personne d’origine coréenne de nationalité étrangère, Coréen résidant à l’étranger, etc.
Ce guide se concentre donc non pas sur votre nationalité, mais sur votre statut d’enregistrement en Corée et les démarches correspondant à votre situation.
1. Avant d’envoyer l’acompte, vérifiez le logement et le propriétaire
Avant de signer le contrat, la première chose à vérifier est simple :
la personne avec qui vous signez a-t-elle réellement le droit de louer ce logement ?
En Corée, il existe un document officiel appelé 부동산 등기사항전부증명서.
Dans les agences immobilières, on l’appelle souvent plus simplement 등기부등본.
Ce document permet notamment de vérifier :
* qui est officiellement propriétaire du logement ; * si des sûretés telles qu’un 근저당권 sont enregistrées ; * s’il existe une saisie ou une saisie conservatoire ; * si le logement fait l’objet d’un 신탁등기, c’est-à-dire d’un enregistrement lié à une fiducie.
Commencez par vérifier que le nom du propriétaire inscrit au registre correspond bien au nom du bailleur indiqué dans le contrat.
Si une autre personne signe à la place du propriétaire, ne vous contentez pas d’une explication comme :
« Je suis de la famille du propriétaire. »
Il est préférable de vérifier que cette personne a réellement reçu l’autorisation de signer le contrat.
Si un enregistrement de fiducie apparaît, la situation juridique peut être plus complexe que pour un logement détenu directement par un particulier.
Dans ce cas, il peut être nécessaire de vérifier également les documents liés à la fiducie et de confirmer qui a réellement le pouvoir de conclure le contrat.
Pour un dagagu, consulter seulement le registre peut ne pas suffire
Dans un 다가구주택, plusieurs locataires peuvent vivre dans le même immeuble.
Le problème est que les dépôts versés par les locataires arrivés avant vous ne sont pas toujours entièrement visibles dans le registre immobilier.
Il ne faut donc pas conclure trop vite :
« Il n’y a presque pas d’hypothèque, donc tout va bien. »
Dans certains cas, il peut aussi être nécessaire de vérifier les dépôts de locataires prioritaires ou les informations relatives aux dates certaines déjà enregistrées.
L’accès à ces informations peut être soumis à certaines conditions.
Si vous êtes dans une agence immobilière et que vous voulez expliquer clairement ce que vous souhaitez vérifier :
Coréen : 이 집을 계약하기 전에 집주인이 누구인지하고 근저당이나 압류가 있는지 확인하고 싶습니다. 등기사항전부증명서를 볼 수 있을까요?
Aide à la prononciation : I djib-eul kyé-yak-hagui djoné djib-djou-ini nougounji-hago keun-djo-dang-ina am-nyou-ga inn-neunji houag-in-hago chip-seum-ni-da. Deungui-sahang djonbou djeung-myong-seo-reul bol sou iss-eul-kka-yo ?
Signification : Avant de signer pour ce logement, je voudrais vérifier qui est le propriétaire et s’il existe une hypothèque ou une saisie. Puis-je voir le certificat complet du registre immobilier ?
2. Au moment de signer, vérifiez où va réellement l’argent
Une fois le logement et les droits enregistrés vérifiés, il faut examiner le contrat lui-même.
Vérifiez notamment que les éléments suivants correspondent bien à ce que vous avez compris :
* le montant du dépôt ; * les dates de paiement ; * la durée du contrat ; * le montant du loyer mensuel s’il y en a un ; * les conditions de fin du contrat.
Dans la mesure du possible, payez le dépôt par un moyen qui permettra de prouver plus tard :
à qui vous avez envoyé l’argent, combien vous avez envoyé et à quelle date.
Pour une demande de garantie auprès de HUG, des documents comme un justificatif de virement bancaire, un bordereau de dépôt ou un reçu confirmé par le propriétaire ou l’agent immobilier peuvent servir de preuve du paiement.
Après avoir payé l’acompte ou le solde, conservez donc les justificatifs.
3. Après avoir réellement emménagé, enregistrez votre nouvelle adresse
Pour protéger votre dépôt, deux éléments sont importants :
vous devez réellement habiter dans le logement et votre adresse doit être correctement enregistrée.
Les citoyens coréens entendent souvent le terme 전입신고, c’est-à-dire la déclaration de changement de domicile.
Pour un étranger, la procédure importante dépend de son statut administratif.
Il peut s’agir, par exemple, de l’enregistrement d’étranger ou de la déclaration de changement du lieu de séjour.
Selon les informations officielles actuellement disponibles, lorsqu’un étranger déménage, il doit déclarer son changement de lieu de séjour dans les 15 jours suivant son installation à la nouvelle adresse.
Selon la situation, cette déclaration peut être effectuée auprès du service de l’immigration compétent, mais aussi dans certaines administrations municipales, de district, de comté ou dans un centre administratif local.
Un contrat de location ou un autre document prouvant la nouvelle adresse peut être demandé.
Il ne faut pas interpréter cette situation ainsi :
« Les étrangers ne peuvent pas faire 전입신고, donc ils ne sont pas protégés. »
La jurisprudence de la Cour suprême de Corée a reconnu que l’enregistrement d’étranger et la déclaration de changement du lieu de séjour peuvent produire, dans l’analyse de l’opposabilité du bail, un effet juridique correspondant à celui de l’enregistrement de domicile utilisé pour les citoyens coréens.
Cependant, toutes les personnes étrangères ne suivent pas exactement la même procédure.
Les démarches peuvent varier selon que vous êtes étranger enregistré, personne d’origine coréenne de nationalité étrangère, Coréen vivant à l’étranger ou selon un autre statut.
Il faut donc vérifier la procédure qui correspond à votre propre situation.
Si vous vous rendez dans une administration :
Coréen : 외국인인데 이사를 해서 체류지 변경신고를 하러 왔습니다. 여기에서 신청할 수 있나요?
Aide à la prononciation : Wé-gou-guin-indé i-sa-reul hé-seo tché-ryou-dji byon-gyong chingo-reul ha-reo ouat-seum-ni-da. Yo-gui-é-seo chin-tchong-hal sou inn-na-yo ?
Signification : Je suis étranger et j’ai déménagé. Je suis venu faire la déclaration de changement de mon lieu de séjour. Est-ce que je peux faire la démarche ici ?
Si vous voulez savoir quels documents sont nécessaires :
Coréen : 체류지 변경신고를 하려면 어떤 서류가 필요한가요?
Aide à la prononciation : Tché-ryou-dji byon-gyong chingo-reul ha-ryo-myon eo-tteon seo-ryou-ga pil-yo-han-ga-yo ?
Signification : Quels documents faut-il pour déclarer le changement de mon lieu de séjour ?
4. La date certaine du contrat a un rôle particulier
En Corée, après avoir signé un contrat de location, on entend souvent :
« Obtenez d’abord la 확정일자. »
La 확정일자 peut être comprise simplement comme une date officielle attestant que le contrat de location existait à un moment déterminé.
Elle peut jouer un rôle important plus tard, par exemple si le logement est vendu aux enchères ou fait l’objet d’une procédure de vente publique, afin de déterminer l’ordre dans lequel le dépôt peut être remboursé.
Mais il existe ici une confusion fréquente.
Obtenir uniquement la 확정일자 ne rend pas automatiquement votre dépôt entièrement sûr.
Pour bénéficier d’un droit de remboursement prioritaire, il faut également examiner d’autres conditions, notamment l’occupation réelle du logement et l’enregistrement de l’adresse.
On peut le comprendre ainsi :
* Occupation réelle du logement → habitez-vous réellement dans ce logement ? * Enregistrement d’étranger, changement du lieu de séjour, etc. → le lien entre votre adresse et vous-même apparaît-il officiellement ? * 확정일자 → existe-t-il une date officielle prouvant à quel moment votre contrat existait ?
Ces trois éléments n’ont pas le même rôle.
Les étrangers peuvent eux aussi obtenir une 확정일자.
Dans le système actuellement confirmé, il existe une procédure permettant d’enregistrer cette date en utilisant le numéro d’enregistrement d’étranger, et la carte d’enregistrement d’étranger peut servir de pièce d’identité.
La date certaine peut être obtenue dans un centre administratif local.
Dans certains cas, si le contrat est soumis à la déclaration des contrats de location résidentielle, la date certaine peut être attribuée au moment où le contrat est déposé lors de cette déclaration.
Actuellement, dans certaines zones, les contrats concernés sont ceux pour lesquels le dépôt dépasse 60 millions de wons ou le loyer mensuel dépasse 300 000 wons.
La déclaration doit être effectuée dans les 30 jours suivant la conclusion du contrat.
Cependant, les informations concernant les méthodes d’authentification en ligne pour les étrangers ne sont pas totalement uniformes.
Si la procédure en ligne ne fonctionne pas, il est préférable de vérifier directement auprès d’un centre administratif local.
Si vous voulez demander la date certaine :
Coréen : 외국인인데 임대차계약서 확정일자를 받고 싶습니다. 여기에서 신청할 수 있나요?
Aide à la prononciation : Wé-gou-guin-indé im-dé-tcha kyé-yak-seo houak-djong-il-dja-reul bat-go chip-seum-ni-da. Yo-gui-é-seo chin-tchong-hal sou inn-na-yo ?
Signification : Je suis étranger et je voudrais obtenir la date certaine pour mon contrat de location. Est-ce que je peux faire la demande ici ?
Si vous voulez demander si d’autres documents sont nécessaires :
Coréen : 확정일자를 받으려면 이 계약서 말고 다른 서류도 필요한가요?
Aide à la prononciation : Houak-djong-il-dja-reul ba-deu-ryo-myon i kyé-yak-seo mal-go da-reun seo-ryou-do pil-yo-han-ga-yo ?
Signification : Pour obtenir la date certaine, ai-je besoin d’autres documents en plus de ce contrat ?
5. Vérifiez également si vous pouvez souscrire une garantie de remboursement du dépôt
Après avoir vérifié le logement et le contrat, emménagé, enregistré votre adresse et obtenu la date certaine, vous pouvez examiner si vous remplissez les conditions pour souscrire une garantie de remboursement du dépôt de jeonse.
La Korea Housing & Urban Guarantee Corporation, HUG, permet actuellement à certains locataires étrangers qui remplissent les conditions de demander sa garantie de remboursement du dépôt de jeonse.
Cela ne signifie pas :
« Je suis étranger, donc je peux automatiquement y souscrire. »
Il faut remplir les conditions d’examen liées notamment :
* au type de logement ; * au montant du dépôt ; * à la situation juridique du logement ; * à l’état du contrat ; * à l’opposabilité ; * au droit de remboursement prioritaire.
Au 16 septembre 2026, pour la garantie générale de remboursement de HUG, le dépôt de jeonse doit être de 700 millions de wons ou moins dans la région métropolitaine de Séoul et de 500 millions de wons ou moins dans les autres régions.
Selon les règles actuellement indiquées, la demande doit généralement être faite avant que la moitié de la durée du contrat de jeonse ne soit écoulée.
Pour un contrat de wolse avec dépôt, la partie correspondant au dépôt peut également être examinée.
Il ne faut donc pas penser :
« Je paie un loyer mensuel, donc la protection du dépôt ne me concerne pas. »
Tous les produits HUG ne sont pas accessibles de la même manière aux étrangers
Les noms de certains produits sont proches et peuvent prêter à confusion.
Selon les informations actuellement confirmées, un locataire étranger qui remplit les conditions peut demander la garantie de remboursement du dépôt de jeonse de HUG.
En revanche, les conditions sont différentes pour les étrangers et les Coréens vivant à l’étranger dans le produit 전세금안심대출보증.
Par ailleurs, la garantie actuelle 전세지킴보증 de la Korea Housing Finance Corporation, HF, indique que tous les locataires doivent être citoyens de la République de Corée.
Pour SGI Seoul Guarantee, les conditions actuelles applicables aux étrangers n’ont pas pu être suffisamment confirmées à partir des sources officielles vérifiées lors de cette recherche.
Ce guide ne conclut donc pas que l’adhésion est possible ou impossible.
Pour une garantie, il ne faut pas regarder uniquement le nom de l’organisme.
Vérifiez toujours le nom exact du produit et les conditions applicables au demandeur.
Si l’application mobile ne fonctionne pas, cela ne signifie pas forcément que vous ne pouvez pas faire la demande
HUG propose des canaux mobiles et en ligne.
Cependant, les documents officiels examinés ne permettent pas de confirmer que tous ces canaux fonctionnent exactement de la même manière pour tous les systèmes d’identification utilisés par les étrangers.
Si la vérification d’identité par téléphone ou l’application ne fonctionne pas, ne concluez pas immédiatement :
« Les étrangers ne peuvent pas faire la demande. »
Demandez s’il existe un autre moyen de déposer la demande auprès d’une agence HUG ou d’une banque partenaire.
Si vous voulez vérifier si votre contrat est éligible :
Coréen : 외국인 임차인인데 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 확인하고 싶습니다. 제 계약도 신청 대상인지 봐주실 수 있나요?
Aide à la prononciation : Wé-gou-guin im-tcha-in-indé djon-sé bo-djoung-geum ban-houan bo-djoung-é ga-ip-hal sou inn-neunji houag-in-hago chip-seum-ni-da. Djé kyé-yak-do chin-tchong dé-sang-inji boa-djou-chil sou inn-na-yo ?
Signification : Je suis locataire étranger et je voudrais vérifier si je peux souscrire la garantie de remboursement du dépôt de jeonse. Pouvez-vous vérifier si mon contrat est éligible ?
Si vous avez un problème avec l’authentification par téléphone :
Coréen : 휴대폰 본인인증이 안 됩니다. 외국인이 신청할 수 있는 다른 방법이 있나요?
Aide à la prononciation : Hyou-dé-pon bon-in-in-djeung-i an dem-ni-da. Wé-gou-guin-i chin-tchong-hal sou inn-neun da-reun bang-bob-i inn-na-yo ?
Signification : Je n’arrive pas à effectuer la vérification d’identité par téléphone. Existe-t-il une autre méthode de demande pour les étrangers ?
6. Vos droits doivent aussi être maintenus pendant le contrat
Les démarches effectuées au début ne suffisent pas à régler définitivement la question de la protection du dépôt.
Pendant le contrat, modifier sans précaution votre résidence réelle ou votre adresse enregistrée peut affecter votre opposabilité et d’autres droits.
Il faut être particulièrement prudent lorsque le contrat arrive à son terme mais que le propriétaire n’a pas encore rendu le dépôt.
Ne pensez pas non plus :
« J’ai une garantie, donc je peux d’abord changer mon adresse. »
Les conditions du produit de garantie et le maintien de vos droits selon les règles coréennes de location résidentielle doivent être vérifiés séparément.
7. Si vous n’avez pas récupéré le dépôt, ne déménagez pas d’abord sans vérifier vos droits
Lorsque le contrat est terminé mais que le dépôt n’a pas encore été rendu, il est normal d’être pressé.
La situation peut être encore plus compliquée si vous avez déjà signé un nouveau contrat ou fixé votre date de déménagement.
Mais si vous quittez d’abord le logement ou modifiez votre adresse enregistrée sans avoir récupéré le dépôt, vous pouvez rencontrer des difficultés pour conserver certains droits acquis.
Une des procédures pouvant être utilisées dans cette situation est la 임차권등기명령.
Lorsque le bail est terminé mais que le dépôt n’a pas été restitué, le locataire peut demander cette procédure auprès du tribunal.
Une fois l’enregistrement correspondant effectivement terminé, ce dispositif permet de préserver les droits déjà acquis, notamment l’opposabilité et le droit de remboursement prioritaire, tout en permettant au locataire de déménager.
Un point est particulièrement important :
déposer la demande ne signifie pas que vous pouvez immédiatement déménager.
Il est important de ne pas modifier votre adresse ni abandonner l’occupation du logement avant d’avoir vérifié que l’enregistrement de la 임차권등기 a réellement été effectué.
Si vous devez expliquer votre situation au tribunal ou dans un service d’assistance :
Coréen : 임대차계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않았습니다. 임차권등기명령을 신청하려고 하는데 어디에서 어떻게 해야 하나요?
Aide à la prononciation : Im-dé-tcha kyé-yag-i keut-nann-neun-dé djib-djou-ini bo-djoung-geum-eul dol-lyo-djou-dji an-at-seum-ni-da. Im-tcha-guon deungui-myong-nyong-eul chin-tchong-ha-ryo-go ha-neun-dé eo-di-é-seo eo-tteo-ké hé-ya ha-na-yo ?
Signification : Mon contrat de location est terminé, mais le propriétaire ne m’a pas rendu mon dépôt. Je voudrais demander une ordonnance d’enregistrement des droits du locataire. Où et comment dois-je faire la demande ?
Avant de déménager, vous pouvez aussi demander :
Coréen : 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인하고 싶습니다. 지금 이사해도 되는 상태인가요?
Aide à la prononciation : Im-tcha-guon deungui-ga chil-djé-ro ouan-ryo-dwén-neunji houag-in-hago chip-seum-ni-da. Dji-geum i-sa-hé-do dwé-neun sang-té-in-ga-yo ?
Signification : Je voudrais vérifier si l’enregistrement des droits du locataire est réellement terminé. Puis-je maintenant déménager sans perdre mes droits ?
Pour finir, retenez trois moments importants
Vous n’avez pas besoin de mémoriser tous les termes juridiques.
Il est plus utile de savoir quoi vérifier aux trois moments où votre argent et vos droits sont particulièrement importants.
Avant d’envoyer l’argent
Vérifiez le registre immobilier et l’identité du propriétaire réel.
Examinez les hypothèques, saisies et éventuels enregistrements de fiducie.
Dans un dagagu, il peut également être nécessaire de vérifier les dépôts prioritaires d’autres locataires.
Si la personne qui signe avec vous n’est pas le propriétaire enregistré, vérifiez aussi qu’elle a le pouvoir de signer.
Juste après l’emménagement
Emménagez réellement dans le logement et effectuez la procédure d’enregistrement de l’adresse correspondant à votre statut.
Vérifiez également la date certaine.
Si votre contrat est soumis à la déclaration des contrats de location résidentielle, vérifiez que cette déclaration a bien été faite.
Si vous voulez utiliser une garantie de remboursement, vérifiez votre éligibilité avant l’expiration du délai de demande.
Avant de quitter le logement
Commencez par vérifier que le dépôt vous a réellement été rendu.
Si vous ne l’avez pas encore reçu, ne changez pas d’abord votre adresse sans vérifier comment conserver votre opposabilité et votre droit de remboursement prioritaire.
Si nécessaire, examinez une procédure telle que la 임차권등기명령.
En Corée, il est difficile de résumer la protection d’un dépôt par :
« Il suffit de faire cette seule démarche. »
En revanche, si vous savez à quelle étape vous vous trouvez, l’action suivante devient beaucoup plus claire.
Avant le contrat, vérifiez le logement et les droits enregistrés. Après l’emménagement, vérifiez votre adresse et la date certaine. Et si le contrat se termine mais que le dépôt n’a pas encore été rendu, ne déménagez pas d’abord sans vérifier comment conserver vos droits.
C’est cet ordre qu’il est utile de retenir.
Vérification et mise à jour des informations
* Première vérification : 16 septembre 2026 * Dernière vérification : 16 septembre 2026 * Mise à jour : les modifications de HUG prévues pour le 1er octobre 2026 et le 30 octobre 2026 ont été distinguées des règles actuellement en vigueur.
Au 16 septembre 2026, les informations ont été vérifiées à partir de documents publics officiels concernant la loi coréenne sur la protection des locataires résidentiels et la jurisprudence correspondante de la Cour suprême, les informations de Government24 sur la déclaration de changement de lieu de séjour des étrangers, le système de gestion des transactions immobilières du ministère coréen du Territoire, des Infrastructures et des Transports, les informations de HUG sur les garanties de remboursement et la prévention des fraudes liées au jeonse, ainsi que les informations de HF sur ses garanties.
HUG a annoncé une modification de certains critères de garantie pour le 1er octobre 2026 ainsi qu’une réforme du système de garantie de jeonse pour le 30 octobre 2026.
Au 16 septembre 2026, il s’agit encore de modifications prévues.
Il faudra donc vérifier leur mise en œuvre effective après le 1er octobre et le 30 octobre.
Les plafonds de garantie, délais de demande, documents nécessaires, canaux de demande et méthodes d’authentification en ligne peuvent changer.
Avant de signer un contrat ou de présenter une demande, vérifiez donc à nouveau les informations officielles de l’organisme concerné.
살아는 봅시다.