Di Korea, melindungi deposit sewa tidak dimulai saat Anda menandatangani kontrak.
Perlindungan itu dimulai sebelum uang dikirim.
Deposit jeonse (전세) atau wolse (월세) bisa bernilai sangat besar. Namun, tidak ada satu prosedur saja yang otomatis melindungi seluruh deposit.
Mendapatkan 확정일자 saja tidak berarti deposit langsung aman.
Memiliki jaminan pengembalian deposit juga tidak membuat prosedur lain menjadi tidak perlu.
Di Korea, penting untuk mengikuti beberapa langkah secara berurutan:
memeriksa rumah dan pemilik → menandatangani kontrak → benar-benar pindah dan tinggal → mendaftarkan alamat → mendapatkan tanggal pasti kontrak → memeriksa jaminan pengembalian → mengakhiri kontrak dan menerima kembali deposit.
Aturan perlindungan penyewa di Korea tidak dibuat secara terpisah berdasarkan apakah seseorang berasal dari Vietnam, Amerika Serikat, Tiongkok, Indonesia, atau negara lain.
Namun, prosedur administrasi untuk mendaftarkan alamat dan persyaratan beberapa produk jaminan dapat berbeda tergantung status registrasi seseorang di Korea.
Misalnya, prosedurnya dapat berbeda bagi orang asing yang terdaftar, warga negara asing keturunan Korea, atau warga Korea yang tinggal di luar negeri.
Karena itu, panduan ini tidak berfokus pada kewarganegaraan, tetapi pada bagaimana status Anda terdaftar di Korea dan prosedur apa yang perlu dipenuhi sesuai status tersebut.
1. Sebelum mengirim uang muka, periksa rumah dan pemiliknya
Sebelum menandatangani kontrak, hal pertama yang perlu diperiksa adalah:
apakah orang yang membuat kontrak dengan Anda benar-benar memiliki hak untuk menyewakan rumah tersebut?
Di Korea terdapat dokumen resmi bernama 부동산 등기사항전부증명서.
Di kantor agen properti, dokumen ini sering disebut lebih singkat sebagai 등기부등본.
Melalui dokumen tersebut, Anda dapat memeriksa antara lain:
* siapa pemilik resmi rumah tersebut; * apakah terdapat hak prioritas seperti 근저당권; * apakah terdapat penyitaan atau penyitaan sementara; * apakah terdapat 신탁등기, yaitu pencatatan terkait trust.
Pertama, cocokkan nama pemilik yang tercantum dalam registrasi dengan nama pemilik yang tercantum di kontrak.
Jika orang lain menandatangani kontrak atas nama pemilik, jangan hanya mengandalkan ucapan seperti:
“Saya keluarga pemilik rumah.”
Sebaiknya pastikan bahwa orang tersebut memang memiliki kewenangan untuk menandatangani kontrak.
Jika rumah memiliki pencatatan trust, hubungan hukumnya dapat lebih rumit dibandingkan rumah yang dimiliki langsung oleh individu.
Dalam kondisi seperti itu, mungkin perlu memeriksa dokumen trust dan memastikan siapa yang benar-benar memiliki kewenangan membuat kontrak.
Untuk rumah jenis dagagu, registrasi saja mungkin belum cukup
Dalam 다가구주택, beberapa penyewa dapat tinggal di dalam satu bangunan yang sama.
Masalahnya, jumlah deposit penyewa yang masuk lebih dahulu tidak selalu dapat diketahui sepenuhnya hanya dengan melihat registrasi properti.
Karena itu, jangan langsung menyimpulkan:
“Hipoteknya sedikit, berarti aman.”
Dalam beberapa kasus, Anda juga perlu memeriksa deposit penyewa yang memiliki prioritas lebih tinggi atau informasi mengenai tanggal pasti yang sudah diberikan.
Akses terhadap informasi tersebut dapat memiliki persyaratan tertentu.
Jika Anda berada di kantor agen properti dan ingin menjelaskan apa yang ingin diperiksa:
Bahasa Korea: 이 집을 계약하기 전에 집주인이 누구인지하고 근저당이나 압류가 있는지 확인하고 싶습니다. 등기사항전부증명서를 볼 수 있을까요?
Bantuan pengucapan: I jib-eul gye-yak-ha-gi jeon-e jip-ju-in-i nu-gun-ji-ha-go geun-jeo-dang-i-na am-nyu-ga in-neun-ji hwag-in-ha-go sip-seum-ni-da. Deung-gi-sa-hang jeon-bu jeung-myeong-seo-reul bol su i-sseul-kka-yo?
Artinya: Sebelum membuat kontrak rumah ini, saya ingin memastikan siapa pemiliknya dan apakah ada hipotek atau penyitaan. Bolehkah saya melihat sertifikat lengkap registrasi properti?
2. Saat menandatangani kontrak, pastikan ke mana uang dikirim
Setelah memeriksa rumah dan hubungan hak atas properti, periksa isi kontrak dengan teliti.
Pastikan hal-hal berikut sesuai dengan apa yang benar-benar Anda pahami:
* jumlah deposit; * tanggal pembayaran; * masa kontrak; * jumlah sewa bulanan jika ada; * syarat berakhirnya kontrak.
Jika memungkinkan, bayarkan deposit dengan cara yang nantinya dapat membuktikan:
kepada siapa uang dikirim, berapa jumlahnya, dan kapan dikirim.
Dalam pengajuan jaminan HUG, bukti transfer bank, bukti setoran, atau kuitansi yang dikonfirmasi oleh pemilik atau agen properti dapat digunakan sebagai bukti pembayaran deposit.
Karena itu, setelah membayar uang muka maupun sisa deposit, simpan bukti transaksinya.
3. Setelah benar-benar pindah, daftarkan alamat sesuai status Anda
Salah satu bagian penting dalam melindungi deposit adalah membuktikan dua hal:
Anda benar-benar tinggal di rumah tersebut dan alamat Anda tercatat dengan benar.
Warga Korea biasanya mendengar istilah 전입신고, yaitu pelaporan perpindahan alamat.
Untuk orang asing, yang penting adalah menggunakan prosedur yang sesuai dengan status registrasinya, seperti registrasi orang asing atau pelaporan perubahan tempat tinggal.
Menurut informasi resmi yang saat ini tersedia, orang asing yang pindah tempat tinggal harus melaporkan perubahan tempat tinggal dalam waktu 15 hari sejak pindah ke alamat baru.
Tergantung situasinya, pelaporan dapat dilakukan di kantor imigrasi yang berwenang dan juga di beberapa kantor pemerintah kota, distrik, kabupaten, atau pusat administrasi setempat.
Kontrak sewa atau dokumen lain yang membuktikan tempat tinggal baru mungkin diperlukan.
Yang penting, jangan salah memahami hal ini sebagai:
“Orang asing tidak bisa melakukan 전입신고, jadi tidak bisa mendapat perlindungan.”
Putusan Mahkamah Agung Korea telah mengakui bahwa registrasi orang asing dan pelaporan perubahan tempat tinggal dapat memiliki fungsi hukum yang berkaitan dengan pencatatan alamat warga Korea ketika menilai kekuatan hukum kontrak sewa terhadap pihak ketiga.
Namun, prosedur administrasi tidak selalu sama untuk semua orang asing.
Prosedurnya dapat berbeda tergantung apakah Anda orang asing terdaftar, warga negara asing keturunan Korea, warga Korea yang tinggal di luar negeri, atau memiliki status lain.
Karena itu, periksa prosedur yang sesuai dengan status registrasi Anda.
Jika Anda datang ke kantor pemerintah:
Bahasa Korea: 외국인인데 이사를 해서 체류지 변경신고를 하러 왔습니다. 여기에서 신청할 수 있나요?
Bantuan pengucapan: We-gu-gin-in-de i-sa-reul hae-seo ce-ryu-ji byeon-gyeong-sin-go-reul ha-reo wat-seum-ni-da. Yeo-gi-e-seo sin-ceong-hal su in-na-yo?
Artinya: Saya orang asing dan baru pindah. Saya datang untuk melaporkan perubahan tempat tinggal. Apakah saya bisa mengurusnya di sini?
Jika ingin menanyakan dokumen yang diperlukan:
Bahasa Korea: 체류지 변경신고를 하려면 어떤 서류가 필요한가요?
Bantuan pengucapan: Ce-ryu-ji byeon-gyeong-sin-go-reul ha-ryeo-myeon eo-tteon seo-ryu-ga pil-yo-han-ga-yo?
Artinya: Dokumen apa saja yang diperlukan untuk melaporkan perubahan tempat tinggal?
4. Tanggal pasti kontrak memiliki fungsi tersendiri
Setelah membuat kontrak rumah di Korea, Anda mungkin sering mendengar:
“Dapatkan 확정일자 terlebih dahulu.”
Secara sederhana, 확정일자 adalah tanggal resmi yang menunjukkan bahwa suatu kontrak sewa sudah ada pada waktu tertentu.
Jika nantinya rumah masuk proses lelang atau penjualan publik, tanggal tersebut dapat berperan penting dalam menentukan urutan pengembalian deposit.
Namun, ada kesalahpahaman yang sering terjadi.
Mendapatkan 확정일자 saja tidak otomatis membuat deposit sepenuhnya aman.
Untuk memperoleh hak pembayaran prioritas, perlu juga memperhatikan syarat lain seperti benar-benar menempati rumah dan mendaftarkan alamat.
Cara sederhananya:
* Benar-benar tinggal dan menguasai rumah → apakah Anda memang tinggal di sana? * Registrasi orang asing atau perubahan tempat tinggal → apakah hubungan antara Anda dan alamat tersebut tercatat secara resmi? * 확정일자 → apakah ada tanggal resmi yang membuktikan kapan kontrak tersebut sudah ada?
Ketiganya memiliki fungsi yang berbeda.
Orang asing juga dapat memperoleh 확정일자.
Dalam sistem yang saat ini telah dikonfirmasi, terdapat prosedur pencatatan yang menggunakan nomor registrasi orang asing, dan kartu registrasi orang asing dapat digunakan sebagai dokumen identitas.
Tanggal pasti dapat diperoleh antara lain di pusat administrasi setempat.
Jika kontrak termasuk dalam kewajiban pelaporan kontrak sewa perumahan, dalam kondisi tertentu tanggal pasti juga dapat diberikan ketika kontrak diserahkan dalam proses pelaporan tersebut.
Saat ini, di wilayah tertentu, kontrak yang wajib dilaporkan mencakup kontrak dengan deposit lebih dari 60 juta won atau sewa bulanan lebih dari 300.000 won.
Pelaporan dilakukan dalam waktu 30 hari sejak kontrak dibuat.
Namun, informasi mengenai metode autentikasi online bagi orang asing belum sepenuhnya konsisten antar sistem.
Jika proses online tidak berjalan, sebaiknya tanyakan langsung di pusat administrasi setempat.
Jika ingin meminta tanggal pasti kontrak:
Bahasa Korea: 외국인인데 임대차계약서 확정일자를 받고 싶습니다. 여기에서 신청할 수 있나요?
Bantuan pengucapan: We-gu-gin-in-de im-dae-ca-gye-yak-seo hwak-jeong-il-ja-reul bat-go sip-seum-ni-da. Yeo-gi-e-seo sin-ceong-hal su in-na-yo?
Artinya: Saya orang asing dan ingin mendapatkan tanggal pasti untuk kontrak sewa saya. Apakah saya bisa mengajukannya di sini?
Jika ingin mengetahui apakah ada dokumen tambahan:
Bahasa Korea: 확정일자를 받으려면 이 계약서 말고 다른 서류도 필요한가요?
Bantuan pengucapan: Hwak-jeong-il-ja-reul ba-deu-ryeo-myeon i gye-yak-seo mal-go da-reun seo-ryu-do pil-yo-han-ga-yo?
Artinya: Untuk mendapatkan tanggal pasti, apakah saya membutuhkan dokumen lain selain kontrak ini?
5. Periksa juga apakah Anda dapat menggunakan jaminan pengembalian deposit
Setelah memeriksa rumah dan kontrak, benar-benar pindah, mendaftarkan alamat, dan memperoleh tanggal pasti, Anda dapat memeriksa apakah memenuhi syarat untuk menggunakan jaminan pengembalian deposit jeonse.
HUG saat ini memasukkan penyewa asing yang memenuhi persyaratan sebagai pihak yang dapat mengajukan jaminan pengembalian deposit jeonse.
Namun, ini bukan berarti:
“Saya orang asing, jadi otomatis bisa mendaftar.”
Ada berbagai syarat yang harus dipenuhi, antara lain:
* jenis rumah; * jumlah deposit; * hubungan hak dan beban atas properti; * kondisi kontrak; * kekuatan hukum terhadap pihak ketiga; * hak pembayaran prioritas.
Per 16 September 2026, jaminan pengembalian umum HUG mencantumkan batas deposit jeonse maksimal 700 juta won di wilayah metropolitan Seoul dan maksimal 500 juta won di wilayah lain.
Menurut ketentuan yang berlaku saat itu, permohonan umumnya harus diajukan sebelum setengah masa kontrak jeonse terlewati.
Untuk kontrak wolse yang memiliki deposit, bagian depositnya juga dapat diperiksa.
Karena itu, jangan berpikir:
“Saya membayar sewa bulanan, jadi perlindungan deposit tidak ada hubungannya dengan saya.”
Tidak semua produk HUG memiliki syarat yang sama untuk orang asing
Nama beberapa produk dapat terdengar mirip dan mudah membingungkan.
Berdasarkan informasi yang saat ini telah dikonfirmasi, penyewa asing yang memenuhi persyaratan dapat mengajukan jaminan pengembalian deposit jeonse HUG.
Namun, produk 전세금안심대출보증 memiliki kondisi yang berbeda bagi orang asing dan warga Korea yang tinggal di luar negeri.
Selain itu, produk 전세지킴보증 dari HF saat ini mencantumkan syarat bahwa seluruh penyewa harus merupakan warga negara Republik Korea.
Untuk SGI Seoul Guarantee, dalam pemeriksaan ini belum cukup tersedia kriteria resmi terbaru mengenai syarat bagi orang asing.
Karena itu, panduan ini tidak menyimpulkan bahwa produk tersebut pasti dapat ataupun tidak dapat digunakan.
Saat memeriksa suatu jaminan, jangan hanya melihat nama lembaganya.
Periksa nama produk yang tepat dan persyaratan pemohonnya.
Gagal menggunakan aplikasi bukan berarti pengajuan pasti tidak bisa dilakukan
HUG menyediakan jalur seluler dan online.
Namun, berdasarkan materi resmi yang diperiksa, belum dapat dipastikan bahwa semua saluran tersebut bekerja sama untuk semua metode identifikasi yang digunakan orang asing.
Jika verifikasi identitas melalui ponsel atau aplikasi tidak berjalan, jangan langsung menyimpulkan:
“Orang asing tidak bisa mengajukan.”
Tanyakan apakah ada cara lain melalui kantor HUG atau bank yang ditunjuk.
Jika ingin menanyakan apakah kontrak Anda memenuhi syarat:
Bahasa Korea: 외국인 임차인인데 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 확인하고 싶습니다. 제 계약도 신청 대상인지 봐주실 수 있나요?
Bantuan pengucapan: We-gu-gin im-ca-in-in-de jeon-se bo-jeung-geum ban-hwan-bo-jeung-e ga-ip-hal su in-neun-ji hwag-in-ha-go sip-seum-ni-da. Je gye-yak-do sin-ceong-dae-sang-in-ji bwa-ju-sil su in-na-yo?
Artinya: Saya penyewa asing dan ingin memastikan apakah saya bisa menggunakan jaminan pengembalian deposit jeonse. Bisakah Anda memeriksa apakah kontrak saya termasuk yang dapat diajukan?
Jika masalahnya adalah verifikasi melalui ponsel:
Bahasa Korea: 휴대폰 본인인증이 안 됩니다. 외국인이 신청할 수 있는 다른 방법이 있나요?
Bantuan pengucapan: Hyu-dae-pon bon-in-in-jeung-i an-doem-ni-da. We-gu-gin-i sin-ceong-hal su in-neun da-reun bang-beob-i in-na-yo?
Artinya: Verifikasi identitas melalui ponsel tidak berhasil. Apakah ada cara lain bagi orang asing untuk mengajukan?
6. Hak Anda juga perlu tetap dijaga selama kontrak berlangsung
Melakukan prosedur perlindungan di awal tidak berarti semuanya selesai untuk selamanya.
Selama masa kontrak, mengubah tempat tinggal nyata atau alamat yang terdaftar tanpa pertimbangan dapat memengaruhi hak yang sudah Anda miliki.
Hal ini menjadi semakin penting ketika kontrak mendekati akhir tetapi pemilik belum mengembalikan deposit.
Jangan berpikir:
“Saya sudah punya jaminan, jadi saya boleh memindahkan alamat lebih dahulu.”
Ketentuan produk jaminan dan pemeliharaan hak berdasarkan aturan sewa perumahan Korea harus diperiksa secara terpisah.
7. Jika deposit belum dikembalikan, jangan pindah terlebih dahulu tanpa memeriksa hak Anda
Jika masa kontrak selesai tetapi deposit belum dikembalikan, wajar jika Anda merasa terburu-buru.
Situasi bisa menjadi lebih rumit jika kontrak rumah baru sudah ditandatangani atau tanggal pindahan sudah ditentukan.
Namun, jika Anda lebih dulu meninggalkan rumah atau memindahkan alamat terdaftar sebelum deposit dikembalikan, hak yang sebelumnya sudah diperoleh dapat terpengaruh.
Salah satu prosedur yang dapat digunakan dalam situasi seperti ini adalah 임차권등기명령.
Jika kontrak telah berakhir tetapi deposit belum dikembalikan, penyewa dapat mengajukan prosedur ini ke pengadilan.
Setelah pencatatan terkait benar-benar selesai, terdapat mekanisme hukum untuk mempertahankan hak yang sudah diperoleh, termasuk hak terhadap pihak ketiga dan hak pembayaran prioritas, meskipun kemudian pindah.
Namun ada satu hal yang sangat penting:
mengajukan permohonan tidak berarti Anda langsung boleh pindah.
Jangan lebih dulu mengubah alamat atau melepaskan penguasaan rumah sebelum memastikan bahwa pencatatan 임차권등기 benar-benar telah selesai.
Jika perlu menjelaskan situasi Anda di pengadilan atau tempat konsultasi:
Bahasa Korea: 임대차계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않았습니다. 임차권등기명령을 신청하려고 하는데 어디에서 어떻게 해야 하나요?
Bantuan pengucapan: Im-dae-ca-gye-yag-i kkeut-nat-neun-de jip-ju-in-i bo-jeung-geum-eul dol-lyeo-ju-ji a-nat-seum-ni-da. Im-ca-gwon-deung-gi-myeong-ryeong-eul sin-ceong-ha-ryeo-go ha-neun-de eo-di-e-seo eo-tteo-ke hae-ya ha-na-yo?
Artinya: Kontrak sewa saya sudah berakhir, tetapi pemilik belum mengembalikan deposit. Saya ingin mengajukan perintah pencatatan hak penyewa. Di mana dan bagaimana saya harus mengajukannya?
Sebelum pindah, Anda juga dapat bertanya:
Bahasa Korea: 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인하고 싶습니다. 지금 이사해도 되는 상태인가요?
Bantuan pengucapan: Im-ca-gwon-deung-gi-ga sil-je-ro wan-ryo-dwaet-neun-ji hwag-in-ha-go sip-seum-ni-da. Ji-geum i-sa-hae-do doe-neun sang-tae-in-ga-yo?
Artinya: Saya ingin memastikan apakah pencatatan hak penyewa benar-benar sudah selesai. Apakah sekarang saya sudah bisa pindah tanpa membahayakan hak saya?
Terakhir, ingat tiga waktu penting
Anda tidak perlu menghafal semua istilah hukum.
Lebih berguna jika Anda mengingat apa yang perlu diperiksa pada tiga waktu ketika uang dan hak Anda sangat penting.
Sebelum mengirim uang
Periksa registrasi properti dan siapa pemilik sebenarnya.
Perhatikan hipotek, penyitaan, dan pencatatan trust.
Untuk bangunan dagagu, mungkin perlu memeriksa juga deposit penyewa lain yang memiliki prioritas lebih tinggi.
Jika pihak yang membuat kontrak dengan Anda bukan pemilik resmi, periksa juga kewenangannya untuk membuat kontrak.
Segera setelah pindah
Benar-benar tinggallah di rumah tersebut dan lakukan pelaporan alamat sesuai status registrasi Anda.
Periksa juga 확정일자.
Jika kontrak termasuk kontrak yang wajib dilaporkan, pastikan pelaporannya telah dilakukan.
Jika ingin menggunakan jaminan pengembalian, periksa kelayakan Anda sebelum batas waktu pengajuan berakhir.
Sebelum meninggalkan rumah
Pastikan terlebih dahulu apakah deposit benar-benar sudah dikembalikan.
Jika belum menerima deposit, jangan memindahkan alamat terlebih dahulu tanpa memeriksa bagaimana cara mempertahankan hak Anda.
Jika diperlukan, pertimbangkan prosedur seperti 임차권등기명령.
Di Korea, perlindungan deposit sulit diringkas dengan kalimat:
“Lakukan satu prosedur ini saja, lalu semuanya selesai.”
Namun, jika Anda memahami sedang berada di tahap mana, langkah berikutnya akan menjadi jauh lebih jelas.
Sebelum kontrak, periksa rumah dan hubungan haknya. Setelah pindah, periksa pelaporan alamat dan tanggal pasti. Jika kontrak berakhir tetapi deposit belum dikembalikan, jangan pindah terlebih dahulu tanpa memastikan bagaimana hak Anda tetap dipertahankan.
Urutan inilah yang sebaiknya diingat.
Pemeriksaan dan pembaruan informasi
* Pemeriksaan pertama: 16 September 2026 * Pemeriksaan ulang terakhir: 16 September 2026 * Pembaruan: perubahan HUG yang direncanakan untuk 1 Oktober 2026 dan 30 Oktober 2026 dipisahkan dari aturan yang masih berlaku pada 16 September 2026.
Per 16 September 2026, informasi diperiksa berdasarkan sumber resmi publik mengenai aturan perlindungan sewa perumahan Korea dan putusan Mahkamah Agung terkait, panduan Government24 mengenai perubahan tempat tinggal orang asing, sistem pengelolaan transaksi properti Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi Korea, informasi HUG mengenai jaminan pengembalian dan pencegahan penipuan jeonse, serta informasi jaminan dari HF.
HUG telah mengumumkan perubahan beberapa kriteria jaminan yang direncanakan berlaku pada 1 Oktober 2026 dan reformasi sistem jaminan jeonse pada 30 Oktober 2026.
Per 16 September 2026, perubahan tersebut masih merupakan rencana.
Karena itu, setelah tanggal 1 Oktober dan 30 Oktober, perlu diperiksa kembali aturan yang benar-benar telah diberlakukan.
Batas jaminan, tenggat pengajuan, dokumen yang diperlukan, saluran permohonan, dan metode verifikasi identitas online dapat berubah.
Sebelum benar-benar menandatangani kontrak atau mengajukan permohonan, periksa kembali informasi resmi dari lembaga terkait.
살아는 봅시다.