韓国で家を借りるとき、保証金を守るための準備は、契約書にサインする瞬間から始まるのではありません。
お金を振り込む前から始まります。
韓国のチョンセ（전세）や月払い賃貸では、大きな保証金を預けることがあります。
しかし、保証金を守る方法は一つだけではありません。
「確定日付を取れば終わり」というわけでもなく、保証金返還保証に加入したからといって、ほかの手続きが不要になるわけでもありません。
韓国では、
物件と大家の確認 → 契約 → 実際に入居 → 住所登録 → 確定日付 → 返還保証の確認 → 契約終了と保証金返還
というように、複数の安全策を順番に重ねることが重要です。
韓国の住宅賃貸借保護のルールが、ベトナム人、アメリカ人、中国人など、国籍ごとに別々に存在するわけではありません。
ただし、韓国人、外国人登録をしている外国人、外国国籍同胞、在外国民などでは、住所を登録する行政手続きや、一部の保証商品の加入条件が異なる場合があります。
そのため、この記事では国籍ではなく、韓国でどのような登録身分になっているか、そしてどの手続きが必要かを基準に説明します。
1. 契約金を送る前に、物件と大家を確認してください
契約書を書く前にまず確認したいのは、今契約しようとしている相手が、本当にその家を貸す権限を持っているのかということです。
韓国の不動産では、よく「등기부등본（トゥンギブドゥンボン）」という言葉を聞きます。
現在の正式名称は不動産登記事項全部証明書です。
この書類では、物件の所有者が誰なのか、根抵当権や差押えなどの権利が設定されているかなどを確認できます。
まず、賃貸借契約書に書かれている大家の名前と、登記上の所有者が一致しているか確認してください。
別の人が大家の代わりに契約する場合も、
「大家の家族です」
という説明だけで判断せず、その人に実際に契約する権限が与えられているか確認したほうがよいでしょう。
登記では特に次の点を確認します。
- 実際の所有者と契約相手が一致しているか - 根抵当権など、先順位の債権が多く設定されていないか - 差押えや仮差押えなどがないか - 信託登記がされていないか
信託登記がある住宅は、一般的な個人所有の住宅より権利関係が複雑になる場合があります。
この場合、登記上の名前だけで契約を判断せず、信託原簿や実際の契約権限まで確認する必要があります。
韓国語: 이 집 등기부등본을 확인하고 싶습니다. 発音の目安: イ チプ トゥンギブドゥンボヌル ファギナゴ シプスムニダ 意味: この家の登記簿を確認したいです。
多世帯住宅では、登記だけで判断しないでください
韓国の多世帯住宅では、同じ建物の中に複数の借主が住んでいることがあります。
その場合、自分より前に入居している借主の保証金が、登記だけではすべて確認できないことがあります。
そのため、
「住宅ローンが少ないから大丈夫だろう」
と単純に判断しないほうがよいでしょう。
先順位の賃貸保証金や確定日付の付与状況など、追加確認が必要になる場合があります。
実際に閲覧できる範囲には条件が付く場合もあります。
韓国語: 선순위 보증금이 얼마나 있는지 확인하고 싶습니다. 発音の目安: ソンスヌィ ポジュングミ オルマナ インヌンジ ファギナゴ シプスムニダ 意味: 先順位の保証金がどのくらいあるのか確認したいです。
2. 契約するときは、お金がどこに送られるのか確認してください
物件と権利関係を確認したら、次は契約内容です。
特に、
- 保証金の金額 - 支払日 - 契約期間 - 月払い賃料がある場合はその金額 - 契約終了条件
などが、自分が理解している内容と一致しているか確認してください。
保証金はできるだけ、誰に、いくら支払ったのか後から確認できる方法で支払うことが重要です。
HUGの保証申請でも、実際に保証金を支払ったことを確認する資料として、銀行振込証明、振込票、大家や公認仲介士が確認した領収書などが使われる場合があります。
契約金や残金を振り込んだ後は、振込記録を消さずに保管してください。
3. 実際に入居したら、自分に合った住所登録手続きをしてください
保証金を守るうえで重要なのが、実際にその家に住んでいることと、住所が公的に登録されていることです。
韓国人の場合、この手続きでよく「전입신고（転入申告）」という言葉を使います。
外国人の場合は、自分の登録身分によって、外国人登録や滞在地変更届などの住所登録手続きが重要になります。
外国人が引っ越した場合、現在の韓国政府案内では、新しい滞在地に移った日から15日以内に滞在地変更届を出すよう案内されています。
管轄の出入国機関だけでなく、市・郡・区庁や邑・面・洞の住民センターなどで手続きできる場合があります。
新しい滞在地を証明するため、賃貸借契約書などが必要になることもあります。
韓国語: 외국인 체류지 변경신고를 하려고 합니다. 発音の目安: ウェグギン チェリュジ ピョンギョンシンゴルル ハリョゴ ハムニダ 意味: 外国人の滞在地変更届を出したいです。
ここで大切なのは、
「外国人は韓国人と同じ転入届ができないから保護されない」
という意味ではないということです。
韓国の最高裁判所の判例でも、外国人の外国人登録や滞在地変更届が、住宅賃貸借保護法上の対抗力を判断する際、住民登録に対応する法的効果を持つ場合があると判断されています。
ただし、すべての外国人が同じ手続きをするわけではありません。
外国人登録をしている人なのか、外国国籍同胞なのか、在外国民なのかなどによって、実際に使う申告手続きが異なる場合があります。
自分の登録身分に合った手続きを確認してください。
4. 「確定日付」には別の役割があります
韓国で家を借りると、
「확정일자（確定日付）を取ってください」
と言われることがあります。
確定日付とは簡単に言えば、この賃貸借契約書が特定の時点で存在していたことを示す公的な日付を付けてもらう手続きです。
後に物件が競売や公売などになった場合、保証金を返してもらう順位を判断するうえで重要な役割を果たします。
韓国語: 확정일자를 받고 싶습니다. 発音の目安: ファクチョンイルチャルル パッコ シプスムニダ 意味: 確定日付を取りたいです。
ただし、よくある誤解があります。
確定日付を取っただけで、保証金が自動的に安全になるわけではありません。
優先弁済権を確保するためには、確定日付だけではなく、実際の入居や住所登録などの対抗要件も一緒に確認する必要があります。
簡単に分けると、次のようになります。
- 実際の入居・占有 本当にその住宅に住んでいるか
- 外国人登録・滞在地変更届など その住所と借主の関係が公的に確認できるか
- 確定日付 その契約がいつ存在していたか、公的な日付を確保しているか
それぞれ役割が違います。
外国人も確定日付を取得できます。
現在確認されている制度では、外国人登録番号を使った確定日付の記録手続きがあり、外国人登録証も本人確認書類として使われます。
確定日付は住民センターなどで取得でき、住宅賃貸借契約の申告対象であれば、契約申告の過程で契約書を提出することによって、確定日付が付与される場合もあります。
2026年9月16日時点で、住宅賃貸借申告の対象は、一定の地域で
保証金6,000万ウォン超、または月額家賃30万ウォン超
の契約です。
契約締結日から30日以内に申告する仕組みです。
ただし、オンライン申告で外国人が利用できる本人認証方法については、システム上の案内が完全には一致していない部分があります。
オンラインで手続きできない場合は、住民センターなどで確認するとよいでしょう。
5. 保証金返還保証に加入できるかも確認してください
物件と契約を確認し、実際に入居し、住所登録と確定日付まで整えたら、保証金返還保証を利用できるかも確認できます。
住宅都市保証公社HUGの現在の「チョンセ保証金返還保証」では、条件を満たす外国人の借主も申請対象に含まれています。
ただし、
「外国人なら誰でも加入できる」
という意味ではありません。
住宅の種類、保証金の金額、権利関係、契約状況、対抗力や優先弁済権など、審査条件を満たす必要があります。
2026年9月16日時点で、HUGの一般的な返還保証では、チョンセ保証金について、
- 首都圏: 7億ウォン以下 - その他の地域: 5億ウォン以下
という基準が案内されています。
申請期限も、現在の基準では原則としてチョンセ契約期間の半分が過ぎる前です。
保証金付きの月払い賃貸も、保証金部分について検討対象になる場合があるため、
「月払いだから保証金保護とは関係ない」
と考えないほうがよいでしょう。
韓国語: 이 집은 전세보증금반환보증 가입이 가능한가요? 発音の目安: イ チブン チョンセポジュングム パヌァンポジュン カイビ カヌンハンガヨ 意味: この家はチョンセ保証金返還保証に加入できますか。
HUGの商品なら、外国人がすべて利用できるわけではありません
韓国の住宅保証商品は名前が似ているため、混同しやすいです。
今回確認した資料では、HUGのチョンセ保証金返還保証は、条件を満たす外国人借主も申請できます。
一方で、HUGのチョンセ資金安心融資保証は、外国人・在外同胞の借主に対する条件が異なります。
また、韓国住宅金融公社HFの現在のチョンセジキム保証では、借主全員が大韓民国国民であることが条件として案内されています。
SGIソウル保証の外国人加入条件については、今回の確認では最新の公式基準を十分に確認できなかったため、この記事では加入できる・できないと断定しません。
保証商品を見るときは、機関名だけではなく、正確な商品名と申請者の条件を確認してください。
モバイル申請ができなくても、加入できないとは限りません
HUGはモバイルやオンラインの申請窓口を運営しています。
ただし、外国人の本人認証で、すべての申請チャネルを同じように利用できるかは、今回確認した公式資料だけでは断定できません。
携帯電話の本人認証やアプリ利用で止まってしまった場合も、
「外国人だから加入できない」
とすぐに判断しないでください。
HUGの支社や委託銀行などで、別の申請方法があるか確認するとよいでしょう。
6. 契約中も、確保した権利を維持する必要があります
保証金を守るための手続きを最初に一度行えば、それで終わりというわけではありません。
契約中に実際の居住状態や登録住所を不用意に変更すると、対抗力などに影響する場合があります。
特に契約終了が近づいているのに、大家がまだ保証金を返していない場合は注意が必要です。
保証商品に加入しているからといって、先に住所登録を移しても大丈夫だと単純に考えないでください。
保証商品の条件と、住宅賃貸借保護法上の権利維持は別に確認する必要があります。
7. 保証金を受け取っていないなら、先に引っ越さないでください
契約期間が終わったのに保証金が返ってこないと、焦ることがあります。
すでに新しい家を契約していたり、引っ越し日が決まっていたりすれば、なおさらです。
しかし、保証金を受け取っていない状態で先に引っ越したり、登録住所を移したりすると、それまで確保していた権利を維持するうえで問題になる場合があります。
このようなときに利用できる制度の一つが、임차권등기명령（賃借権登記命令）です。
賃貸借契約が終了したのに保証金が返還されない場合、裁判所に賃借権登記命令を申し立てることができます。
賃借権登記が実際に完了すれば、それまでの対抗力や優先弁済権を維持しながら引っ越すための法的な仕組みになります。
重要なのは、
「申請したからすぐに引っ越してよい」
ということではありません。
賃借権登記が実際に完了したことを確認する前に、住所や占有を先に変更しないことが重要です。
最後に、この3つのタイミングで確認してください
難しい法律用語をすべて覚える必要はありません。
それよりも、お金と権利が動く3つのタイミングで何を確認するかを覚えておくほうが実用的です。
お金を払う前
物件の登記と実際の所有者を確認してください。
根抵当権、差押え、信託登記などを確認し、多世帯住宅であれば先順位の賃貸保証金についても追加確認が必要になることがあります。
契約相手が実際の所有者ではない場合は、契約権限も確認してください。
入居した直後
実際にその住宅に入居し、自分の登録身分に合った住所申告手続きをしてください。
確定日付も確認し、住宅賃貸借申告の対象契約であれば、申告が済んでいるか確認してください。
保証金返還保証を利用したい場合は、申請期限が過ぎる前に加入可能か確認してください。
引っ越す前
保証金が実際に返還されたか、まず確認してください。
まだ保証金を受け取っていないなら、先に住所だけ移さず、自分の対抗力や優先弁済権をどう維持するのか確認してください。
必要であれば、賃借権登記命令などの手続きを検討します。
韓国で保証金を守る方法は、
「これ一つだけやれば大丈夫です」
とは言いにくいものです。
しかし、自分が今どの段階にいるかを確認すれば、次に何をすべきかはかなり分かりやすくなります。
契約前なら物件と権利関係を確認する。 すでに入居しているなら、滞在地変更届と確定日付を確認する。 契約終了が近いのに保証金をまだ受け取っていないなら、先に引っ越さない。
この順番を覚えておくとよいでしょう。
情報確認・更新履歴
- 初回確認: 2026年9月16日 - 最終再確認: 2026年9月16日 - 更新: HUGが2026年10月1日および10月30日に予定している制度変更を、現在施行中の制度と分けて確認
この記事は2026年9月16日時点で、国家法令情報センターの住宅賃貸借保護法と関連する最高裁判所判例、政府24の外国人滞在地変更届案内、国土交通部の不動産取引管理システム、HUGの保証金返還保証・チョンセ詐欺予防案内、HFの保証案内など、公開されている公式資料を基準に確認しました。
HUGは2026年10月1日に一部の保証禁止基準の変更、2026年10月30日にチョンセ保証制度の改編を予定しています。
2026年9月16日時点では、まだ予定事項です。
10月1日と10月30日以降、実際に施行された内容を再確認する必要があります。
保証商品の限度額、申請期限、提出書類、申請方法、オンライン本人認証方法などは変更される可能性があります。
実際に契約または申請する直前に、該当機関の公式案内をもう一度確認してください。
살아는 봅시다.