Na Coreia, proteger o depósito de uma moradia não começa no momento em que você assina o contrato.
Começa antes de enviar o dinheiro.
Os depósitos de jeonse (전세) e wolse (월세) podem envolver valores altos. Além disso, não existe um único procedimento que, sozinho, proteja automaticamente todo o depósito.
Obter apenas uma 확정일자 não significa que o dinheiro esteja automaticamente seguro.
Da mesma forma, contratar uma garantia de devolução não elimina a necessidade de cumprir os outros procedimentos.
Na Coreia, é importante seguir uma sequência:
verificar a moradia e o proprietário → assinar o contrato → realmente se mudar para o imóvel → registrar o endereço → obter a data confirmada do contrato → verificar a garantia de devolução → encerrar o contrato e recuperar o depósito.
As regras coreanas de proteção ao locatário não são diferentes simplesmente porque a pessoa é vietnamita, americana, chinesa ou de outra nacionalidade.
Porém, o procedimento administrativo usado para registrar o endereço e as condições de alguns produtos de garantia podem variar conforme a situação de registro da pessoa na Coreia.
Isso pode incluir estrangeiros registrados, pessoas de nacionalidade estrangeira de origem coreana, coreanos residentes no exterior e outras situações.
Por isso, este guia não se concentra na nacionalidade, mas em como você está registrado na Coreia e quais procedimentos precisa cumprir de acordo com sua situação.
1. Antes de enviar o sinal, verifique a moradia e o proprietário
Antes de assinar o contrato, a primeira coisa a verificar é se a pessoa com quem você está negociando realmente tem o direito de alugar aquele imóvel.
Na Coreia existe um documento oficial chamado 부동산 등기사항전부증명서.
Nas imobiliárias, ele costuma ser chamado de forma mais simples de 등기부등본.
Esse documento permite verificar, entre outras coisas:
* quem aparece oficialmente como proprietário; * se existem direitos prioritários, como 근저당권; * se existem penhoras ou medidas semelhantes; * se o imóvel possui 신탁등기, um registro relacionado a trust/fidúcia.
Primeiro, compare o nome do proprietário que aparece no registro com o nome do locador indicado no contrato.
Se outra pessoa estiver assinando no lugar do proprietário, não confie apenas em uma explicação como:
“Sou da família do dono.”
É melhor confirmar se essa pessoa realmente recebeu autorização para assinar o contrato.
Quando existe um registro de trust ou fidúcia, a situação jurídica pode ser mais complexa do que em uma moradia comum de propriedade individual.
Nesse caso, pode ser necessário verificar também os documentos relacionados ao trust e confirmar quem realmente possui autoridade para celebrar o contrato.
Em um dagagu, olhar somente o registro pode não ser suficiente
Em um 다가구주택, vários locatários podem morar no mesmo prédio.
O problema é que os depósitos dos locatários que entraram antes de você nem sempre aparecem de forma completa no registro do imóvel.
Por isso, não é recomendável pensar simplesmente:
“Quase não há hipoteca, então deve estar tudo bem.”
Em alguns casos, pode ser necessário verificar também depósitos de locatários com prioridade anterior ou informações sobre datas confirmadas já registradas.
O acesso a essas informações pode depender de certas condições.
Se você estiver em uma imobiliária e quiser explicar exatamente o que deseja verificar:
Coreano: 이 집을 계약하기 전에 집주인이 누구인지하고 근저당이나 압류가 있는지 확인하고 싶습니다. 등기사항전부증명서를 볼 수 있을까요?
Ajuda de pronúncia: I djibêl guiê-iak-hagui djône djibdjuíni nugundji-hago guêndjodang-ina amniuga innêundji huaguin-hago chipsseumnida. Dungui-sahang djonbu djungmiong-sôrul bol su issulkáio?
Significado: Antes de assinar o contrato desta moradia, quero verificar quem é o proprietário e se existem hipotecas, penhoras ou outras restrições. Posso ver o certificado completo do registro do imóvel?
2. Ao assinar o contrato, confira para onde o dinheiro está indo
Depois de verificar a moradia e a situação jurídica do imóvel, examine o conteúdo do contrato.
Confira especialmente se os seguintes pontos correspondem ao que você realmente entendeu:
* valor do depósito; * datas de pagamento; * duração do contrato; * valor do aluguel mensal, se houver; * condições para encerrar o contrato.
Sempre que possível, pague o depósito de uma maneira que permita comprovar posteriormente:
para quem você enviou o dinheiro, quanto enviou e quando fez o pagamento.
Em solicitações de garantia da HUG, documentos como comprovante de transferência bancária, comprovante de depósito ou recibo confirmado pelo proprietário ou por um corretor de imóveis podem ser utilizados como prova do pagamento.
Por isso, guarde os comprovantes depois de pagar o sinal e o restante do depósito.
3. Depois de realmente se mudar, registre seu novo endereço de acordo com sua situação
Uma parte importante da proteção do depósito é poder demonstrar duas coisas:
que você realmente mora naquele imóvel e que o endereço foi registrado corretamente.
Os cidadãos coreanos normalmente ouvem nesse contexto a expressão 전입신고, relacionada à comunicação de mudança de endereço.
No caso de estrangeiros, é importante utilizar o procedimento correspondente ao próprio status, como o registro de estrangeiro ou a declaração de mudança do local de permanência.
Segundo as informações oficiais atualmente disponíveis, quando um estrangeiro se muda, deve comunicar a mudança do local de permanência dentro de 15 dias após a mudança para o novo endereço.
Dependendo da situação, o procedimento pode ser feito na autoridade de imigração responsável pela região e também em determinadas repartições municipais, distritais ou centros administrativos locais.
Pode ser necessário apresentar o contrato de aluguel ou outro documento que comprove o novo local de residência.
O importante é não interpretar isso da seguinte forma:
“Estrangeiros não podem fazer 전입신고, portanto não têm proteção.”
A jurisprudência da Suprema Corte da Coreia reconheceu que o registro de estrangeiro e a declaração de mudança do local de permanência podem exercer, na análise da eficácia do contrato perante terceiros, uma função jurídica correspondente ao registro de residência usado pelos cidadãos coreanos.
No entanto, o procedimento administrativo não é idêntico para todos os estrangeiros.
Ele pode variar conforme a pessoa seja estrangeiro registrado, pessoa de nacionalidade estrangeira de origem coreana, coreano residente no exterior ou tenha outra situação administrativa.
Por isso, confirme qual procedimento corresponde ao seu próprio status.
Se você for a uma repartição pública:
Coreano: 외국인인데 이사를 해서 체류지 변경신고를 하러 왔습니다. 여기에서 신청할 수 있나요?
Ajuda de pronúncia: Uêguguin-indê issárul hêsso tcheriudji biong-iông chingôrul harrô uassseumnida. Iôgui-êsso chintchong-hal su innáio?
Significado: Sou estrangeiro e me mudei. Vim fazer a declaração de mudança do meu local de permanência. Posso fazer o procedimento aqui?
Se quiser perguntar quais documentos são necessários:
Coreano: 체류지 변경신고를 하려면 어떤 서류가 필요한가요?
Ajuda de pronúncia: Tcheriudji biong-iông chingôrul hariômion óton soriúga piriôhan-gáio?
Significado: Quais documentos são necessários para declarar a mudança do meu local de permanência?
4. A data confirmada do contrato tem uma função própria
Na Coreia, depois de assinar um contrato de aluguel, é comum ouvir:
“Primeiro obtenha a 확정일자.”
De forma simples, a 확정일자 é uma data oficial que comprova que aquele contrato já existia em determinado momento.
Se o imóvel posteriormente for levado a leilão judicial ou a outro processo semelhante, essa data pode ter importância na determinação da ordem de devolução dos depósitos.
Mas existe um equívoco frequente.
Ter apenas a 확정일자 não significa que o depósito esteja automaticamente protegido.
Para obter um direito de recebimento prioritário, também é necessário considerar outras condições, como a ocupação real da moradia e o registro do endereço.
Pode ser entendido assim:
* Ocupação real do imóvel → você realmente mora ali? * Registro de estrangeiro ou mudança do local de permanência → a relação entre você e aquele endereço aparece oficialmente? * 확정일자 → existe uma data oficial que comprova quando o contrato já existia?
Cada elemento tem uma função diferente.
Estrangeiros também podem obter uma 확정일자.
No sistema atualmente confirmado, existem procedimentos que utilizam o número de registro de estrangeiro, e o cartão de registro de estrangeiro pode servir como documento de identificação.
A data confirmada pode ser obtida em centros administrativos locais.
Além disso, quando o contrato estiver sujeito ao sistema de declaração de contratos de aluguel residencial, em determinados casos a data confirmada pode ser atribuída durante a própria apresentação do contrato.
Atualmente, em determinadas regiões, estão sujeitos a essa declaração os contratos em que o depósito ultrapassa 60 milhões de won ou o aluguel mensal ultrapassa 300 mil won.
A declaração deve ser feita dentro de 30 dias após a celebração do contrato.
No entanto, as informações sobre os métodos de autenticação online usados por estrangeiros não são completamente uniformes.
Se você não conseguir concluir o procedimento pela internet, é melhor verificar diretamente em um centro administrativo local.
Se quiser pedir a data confirmada:
Coreano: 외국인인데 임대차계약서 확정일자를 받고 싶습니다. 여기에서 신청할 수 있나요?
Ajuda de pronúncia: Uêguguin-indê imdêtcha guiê-iaksso huakdjông-ildjarul batgô chipsseumnida. Iôgui-êsso chintchong-hal su innáio?
Significado: Sou estrangeiro e quero obter a data confirmada para o meu contrato de aluguel. Posso solicitar aqui?
Se quiser saber se precisa de outros documentos:
Coreano: 확정일자를 받으려면 이 계약서 말고 다른 서류도 필요한가요?
Ajuda de pronúncia: Huakdjông-ildjarul baduriômion i guiê-iaksso malgô darun soriúdo piriôhan-gáio?
Significado: Para obter a data confirmada, preciso de algum outro documento além deste contrato?
5. Verifique também se você pode contratar uma garantia de devolução do depósito
Depois de verificar a moradia e o contrato, realmente se mudar, registrar o endereço e obter a data confirmada, você também pode verificar se cumpre os requisitos para contratar uma garantia de devolução do depósito de jeonse.
A HUG, órgão que oferece garantias habitacionais na Coreia, atualmente inclui locatários estrangeiros entre os possíveis solicitantes, desde que cumpram os requisitos.
Isso não significa:
“Sou estrangeiro, então posso contratar automaticamente.”
É necessário cumprir condições relacionadas, entre outras coisas, a:
* tipo de moradia; * valor do depósito; * direitos e ônus existentes sobre o imóvel; * situação do contrato; * eficácia do contrato perante terceiros; * direito de recebimento prioritário.
Em 16 de setembro de 2026, a garantia geral de devolução da HUG indicava limite de depósito de jeonse de até 700 milhões de won na região metropolitana de Seul e até 500 milhões de won nas demais regiões.
Pelas condições então vigentes, o pedido normalmente precisava ser feito antes de transcorrer metade do período do contrato de jeonse.
Em contratos de wolse com depósito, a parte correspondente ao depósito também pode ser analisada.
Por isso, não pense:
“Como pago aluguel mensal, a proteção do depósito não tem relação comigo.”
Nem todos os produtos da HUG têm as mesmas condições para estrangeiros
Os nomes de alguns produtos são parecidos e podem causar confusão.
Segundo as informações então confirmadas, um locatário estrangeiro que cumpra os requisitos pode solicitar a garantia de devolução do depósito de jeonse da HUG.
Por outro lado, o produto 전세금안심대출보증 possui condições diferentes para estrangeiros e coreanos residentes no exterior.
Além disso, a atual 전세지킴보증 da HF informa como requisito que todos os locatários sejam cidadãos da República da Coreia.
No caso da SGI Seoul Guarantee, não foi possível confirmar suficientemente nesta verificação os critérios oficiais atualizados aplicáveis a estrangeiros.
Por isso, este guia não afirma que a contratação seja possível nem impossível.
Ao verificar uma garantia, não observe apenas o nome da instituição.
Confirme o nome exato do produto e os requisitos aplicáveis ao solicitante.
Não conseguir usar o aplicativo não significa necessariamente que você não possa solicitar
A HUG oferece canais móveis e online.
Porém, os materiais oficiais analisados não permitem afirmar que todos esses canais funcionem exatamente da mesma forma com todos os métodos de identificação utilizados por estrangeiros.
Se a autenticação pelo celular ou o aplicativo não funcionar, não conclua imediatamente:
“Estrangeiros não podem solicitar.”
Pergunte se existe outra forma de apresentar o pedido em uma unidade da HUG ou em um banco autorizado.
Se quiser verificar se o seu contrato pode ser aceito:
Coreano: 외국인 임차인인데 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 확인하고 싶습니다. 제 계약도 신청 대상인지 봐주실 수 있나요?
Ajuda de pronúncia: Uêguguin imtcha-in-indê djonsse bodjung-gum banhuan bodjung-e gaip-hal su innêundji huaguin-hago chipsseumnida. Djê guiê-iakdô chintchong dêssang-indji buadjuchil su innáio?
Significado: Sou locatário estrangeiro e quero verificar se posso contratar a garantia de devolução do depósito de jeonse. Vocês podem verificar se o meu contrato está entre os casos aceitos?
Se o problema for a autenticação pelo celular:
Coreano: 휴대폰 본인인증이 안 됩니다. 외국인이 신청할 수 있는 다른 방법이 있나요?
Ajuda de pronúncia: Hiudêpon bonin-indjung-i an duêmnida. Uêguguin-i chintchong-hal su innêun darun bangbôbi innáio?
Significado: Não consigo concluir a verificação de identidade pelo celular. Existe outra forma de solicitação para estrangeiros?
6. Seus direitos também precisam ser mantidos durante o contrato
Os procedimentos feitos no início não significam que a proteção esteja resolvida para sempre.
Durante o contrato, alterar sem cuidado a residência real ou o endereço registrado pode afetar os direitos que você já havia obtido.
Isso é especialmente importante quando o contrato está chegando ao fim, mas o proprietário ainda não devolveu o depósito.
Também não pense:
“Tenho uma garantia, então posso retirar meu endereço primeiro.”
As condições do produto de garantia e a manutenção dos direitos conforme as regras coreanas de locação residencial devem ser verificadas separadamente.
7. Se o depósito ainda não foi devolvido, não saia primeiro sem verificar seus direitos
Quando o contrato termina e o proprietário ainda não devolveu o depósito, é natural sentir pressa.
A situação pode ser ainda mais complicada se você já assinou outro contrato ou já marcou a data da mudança.
Mas sair primeiro da moradia ou alterar o endereço registrado antes de receber o depósito pode causar problemas para manter direitos que você já havia obtido.
Uma das medidas jurídicas que podem ser utilizadas nessa situação é a 임차권등기명령.
Quando o contrato já terminou, mas o depósito ainda não foi devolvido, o locatário pode solicitar esse procedimento ao tribunal.
Depois que o registro correspondente for realmente concluído, existe um mecanismo jurídico para preservar direitos já adquiridos, como a eficácia perante terceiros e o direito de recebimento prioritário, mesmo após a mudança.
Mas há um ponto muito importante:
apresentar o pedido não significa que você já pode se mudar imediatamente.
Não altere primeiro o endereço nem deixe a posse do imóvel antes de confirmar que o registro da 임차권등기 foi realmente concluído.
Se você precisar explicar a situação no tribunal ou em um serviço de orientação:
Coreano: 임대차계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않았습니다. 임차권등기명령을 신청하려고 하는데 어디에서 어떻게 해야 하나요?
Ajuda de pronúncia: Imdêtcha guiê-iagui kunnannêundê djibdjuíni bodjung-gumul dolliôdjudji anatsseumnida. Imtchaguon dungui-miongniông-ul chintchong-hariôgô hanêundê ôdi-êsso ôtôkê hêia hanáio?
Significado: Meu contrato de aluguel terminou, mas o proprietário ainda não devolveu o depósito. Quero solicitar a ordem de registro do direito do locatário. Onde e como devo fazer isso?
Antes de se mudar, você também pode perguntar:
Coreano: 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인하고 싶습니다. 지금 이사해도 되는 상태인가요?
Ajuda de pronúncia: Imtchaguon dunguiga childjêro uanriôduênnêundji huaguin-hago chipsseumnida. Djigum issahêdô duênêun sangtê-ingáio?
Significado: Quero confirmar se o registro do direito do locatário já foi realmente concluído. Agora já posso me mudar sem colocar meus direitos em risco?
Para terminar, lembre-se de três momentos
Você não precisa memorizar todos os termos jurídicos.
É mais útil lembrar o que deve ser verificado nos três momentos em que seu dinheiro e seus direitos ficam especialmente importantes.
Antes de enviar o dinheiro
Verifique o registro do imóvel e quem é o verdadeiro proprietário.
Confira se existem hipotecas, penhoras ou registros relacionados a trust.
Em um dagagu, também pode ser necessário verificar depósitos prioritários de outros locatários.
Se a pessoa com quem você está assinando não for o proprietário registrado, verifique também se ela tem autorização para assinar.
Logo depois de se mudar
Passe realmente a morar no imóvel e faça o procedimento de registro de endereço correspondente ao seu status.
Verifique também a 확정일자.
Se o contrato estiver sujeito à declaração de aluguel residencial, confira se essa declaração foi realizada.
Se quiser usar uma garantia de devolução, verifique sua elegibilidade antes do fim do prazo de solicitação.
Antes de deixar o imóvel
Primeiro, confirme se o depósito foi realmente devolvido.
Se você ainda não recebeu o dinheiro, não altere primeiro o endereço sem verificar como manter seus direitos.
Quando necessário, analise procedimentos como a 임차권등기명령.
Na Coreia, não é correto resumir a proteção do depósito dizendo:
“Faça apenas este procedimento e pronto.”
Mas, se você souber em qual etapa está, fica muito mais fácil entender qual deve ser a próxima ação.
Antes do contrato, verifique a moradia e os direitos registrados. Depois da mudança, verifique o registro do endereço e a data confirmada. E, se o contrato estiver terminando mas o depósito ainda não tiver sido devolvido, não se mude primeiro sem verificar como manter seus direitos.
Essa é a ordem que vale a pena lembrar.
Verificação e atualização das informações
* Primeira verificação: 16 de setembro de 2026 * Última verificação: 16 de setembro de 2026 * Atualização: as mudanças da HUG previstas para 1º de outubro de 2026 e 30 de outubro de 2026 foram separadas das regras que estavam em vigor em 16 de setembro de 2026.
Em 16 de setembro de 2026, as informações foram verificadas com base em materiais públicos oficiais relacionados à legislação coreana de proteção de locações residenciais e à jurisprudência correspondente da Suprema Corte, às orientações do Government24 sobre mudança do local de permanência de estrangeiros, ao sistema de transações imobiliárias do Ministério de Terra, Infraestrutura e Transporte da Coreia, aos materiais da HUG sobre garantia de devolução e prevenção de fraudes relacionadas ao jeonse e às informações de garantia da HF.
A HUG anunciou mudanças em determinados critérios de garantia para 1º de outubro de 2026 e uma reforma do sistema de garantias de jeonse para 30 de outubro de 2026.
Em 16 de setembro de 2026, essas mudanças ainda eram previstas.
Por isso, será necessário verificar novamente o que realmente entrou em vigor após 1º e 30 de outubro.
Limites de garantia, prazos de solicitação, documentos exigidos, canais de atendimento e métodos de autenticação online podem mudar.
Antes de assinar um contrato ou apresentar uma solicitação, confira novamente as informações oficiais da instituição responsável.
살아는 봅시다.